La duración del contrato de alquiler

Duráción de los contratos de alquiler. Llandres Yasunaga Abogados - Palma de Mallorca

Tras haber analizado la fianza en el alquiler en otra entrada, vamos a analizar el elemento temporal dentro de los contratos de alquiler, esto es, la duración que deben o pueden tener los contratos, vamos a responder a la pregunta de qué ocurre al acabarse el contrato de alquiler y desgranaremos figuras como la prórroga legal o la tácita reconducción.

¿Cuánta duración tienen los contratos de arrendamiento?

La primera pregunta importante a responder es ésta. Tras la publicación del Real Decreto 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se ha modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos y una de las modificaciones ha sido, precisamente, la de la duración de los contratos de alquiler.

Actualmente el artículo 9 de la LAU señala que la duración de los contratos será libremente pactada por las partes. Sin embargo, si la duración pactada fuera de menos de 5 años (o 7 años, si el arrendador es persona jurídica) éste se prorrogará hasta llegar a los 5 años (o 7 años, si el arrendador es persona jurídica).

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Un ejemplo sería el siguiente: Se firma un contrato el 1 de enero de 2020 con una duración de 2 años entre personas físicas. Llegado el 1 de enero de 2022, el arrendatario podría irse si así lo desea. También podría continuar en el inmueble hasta el 1 de enero de 2025. En caso de que el arrendador fuera persona jurídica, el arrendatario podría continuar hasta el año 2027.

Hay que tener en cuenta que estas disposiciones rigen para los contratos realizados a partir del 5 de marzo de 2019. Los contratos anteriores a esta fecha se seguirían rigiendo por la revisión del año 2013 que establecía una duración de 3 años.

¿Cómo funciona la prórroga de los arrendamientos?

Otra duda corriente surge en los meses anteriores a la finalización del contrato. ¿Se puede extender el contrato de alquiler? En este caso habría que acudir al artículo 10 de la LAU que regula la prórroga del contrato.

En este caso la Ley dispone lo siguiente: “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Por ello, si ninguna de las partes avisa a la otra con la antelación prevista en la ley (4 meses para el arrendador y 2 meses para el arrendatario), el contrato se podrá prorrogar hasta 3 años más, siempre y cuando el arrendatario no desee resolver la relación contractual con la antelación prevista. Esto implica que, siguiendo con nuestro ejemplo anterior, el arrendatario podría extender el contrato hasta el año 2028 (5 años de duración mínima y 3 años de prórroga, habiendo firmado el contrato en el año 2020).

Además de la duración mínima y la prórroga legal, existe otra figura que permitiría al arrendatario seguir utilizando la vivienda. Es la denominada tácita reconducción. 

¿Qué es la tácita reconducción?

Finalmente, cuando el contrato ha agotado la duración pactada, así como las prórrogas que establece la ley o las que puedan pactar las partes, entra en juego la denominada tácita reconducción.

La tácita reconducción se encuentra regulada en el artículo 1566 del Código civil. Éste señala que “si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.”

Por lo tanto, si al acabarse el contrato de arrendamiento, el arrendador no comunica al arrendatario su voluntad de resolver el contrato, éste entra en tácita reconducción. Según la Sala Primera del Tribunal Supremo en su Sentencia 807/1996,“el artículo 1566 del Código Civil da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido-reconducción, consentimiento tácito- otro, que si de ordinario reproduce las características de aquél, no así en cuanto al plazo de duración, pues éste no es el que regía en el contrato extinguido, sino que ha de ser siempre, dentro de la teoría de la reconducción el que señala el artículo 1581.

Esto quiere decir que la tácita reconducción implica la finalización del contrato original y la creación de uno nuevo, con las mismas condiciones, salvo en lo que respecta a su duración.

¿Cuál será la duración de un contrato que ha entrado en tácita reconducción?

La respuesta dependerá de lo pactado en el contrato original respecto al pago de la renta. El artículo 1581 del Código civil será el que nos dé la solución. La redacción del mismo es la siguiente: “Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.

Por lo tanto, si la renta se pactó en el contrato original con carácter anual, el contrato que ha entrado en tácita reconducción tendrá una duración anual. Por ejemplo, en el caso de que se estipulara en el contrato que la renta anual era de 9.600€, dividido en 12 mensualidades, el contrato se renovaría por un año.

En caso de que la renta pactada fuera mensual, el contrato se renovaría cada mes.

En el último caso, si el alquiler se pagaba por días, se renovaría cada día (aunque este sería un caso poco probable en la práctica).

La tácita reconducción finalizaría en el momento en que el arrendador comunicase al arrendatario su voluntad de no continuar con el contrato.

En Llandres Yasunaga Abogados, somos especialistas en materia de Derecho inmobiliario. Si tenéis alguna otra duda sobre la duración del contrato de arrendamientos, no dudéis en contactar con nosotros. Podéis hacerlo a través de los comentarios en esta entrada, a través de nuestro correo: contacto@ylabogados.com o por télefono en el 640 27 49 57.