Dentro de una comunidad de propietarios, uno de los órganos de gobierno más importantes es la Junta de Propietarios. Ésta está conformada por el conjunto de propietarios del inmueble y tiene unas tareas básicas para el funcionamiento de la Comunidad. Esta entrada va a estar dirigida a responder a algunas de las preguntas más frecuentes relativas a estas reuniones.
¿Cuáles son las funciones de la Junta de Propietarios?
El artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal señala las competencias de la Junta de Propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior (se refiere al cargo de presidente, secretario y administrador) y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
¿Quién puede convocar una Junta de Propietarios?
La ley establece varios cauces para la convocatoria de una Junta. El cauce normal es la convocatoria anual que debe realizar el presidente. No obstante, también se puede convocar una Junta cuando lo pida ¼ parte de los propietarios o un grupo de propietarios que represente el 25% de las cuotas de propiedad.
¿Quién puede acudir a las Juntas de Propietarios?
Todos los propietarios tienen derecho a acudir a la Junta. La convocatoria tendrá que ser comunicada a los propietarios, por lo menos, con seis días de antelación. Salvo que la Junta sea extraordinaria, en cuyo caso, la comunicación tendrá que ser con una antelación que haga posible el conocimiento de tal reunión y, por lo tanto, la presencia de los vecinos.
¿Puede un propietario ser excluido de la Junta?
Ningún propietario puede ser excluido de la participación en las reuniones. Ahora bien, si un propietario no ha pagado las cuotas de la comunidad antes de la reunión, se verá privado de su voto, aunque podrá estar en la reunión y expresar su opinión respecto de lo discutido. El artículo 15.2 LPH es claro al respecto cuando señala que:
“Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.”
El Tribunal Supremo entiende que esta norma está dirigida a evitar que el propietario moroso pueda ejercitar sus derechos en una comunidad frente a la que no cumple sus obligaciones.
¿Qué pasa si no puedo acudir a la Junta?
En los casos en los que por diversos motivos un propietario no pueda estar presente en la reunión, la Ley habilita al ausente para delegar su voto en otra persona para que pueda hacer constar en el acta su opinión y también para poder votar los asuntos que consten en el orden del día.
Si acudimos al artículo 15.1 la Ley dice que “la asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.” Por lo tanto, el propietario podrá mediante un documento nombrar a un representante que actúe por su cuenta en la reunión.
¿Cada cuánto tiempo se debe convocar la Junta de Propietarios?
Las Juntas ordinarias se tendrán que convocar cada año por el presidente o los propietarios. Sin embargo, nada impide que en cualquier momento se convoque una Junta extraordinaria si lo consideran necesario el presidente o el resto de propietarios.
Artículo 16.1 LPH. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente
¿Cuáles son los quórums para que sea válida una Junta?
La Ley de Propiedad Horizontal establece la posibilidad de realizar la Junta en primera o en segunda convocatoria. Para realizarla en primera convocatoria se tienen que reunir la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación. Si ese quórum no se alcanzase sería posible realizar una segunda convocatoria media hora después de la primera convocatoria fallida. Para que se constituya válidamente en segunda convocatoria no hará falta quórum alguno.
Si no se pudiese constituir en segunda convocatoria, se tendrá que convocar una nueva Junta en los ocho días siguientes, enviando la convocatoria con una antelación de tres días.
¿Qué es el acta de la Junta?
Todas las decisiones adoptadas por la Junta de Propietarios deberán transcribirse en un documento. Dentro de este documento que denominamos acta deben constar las siguiente cuestiones:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
El acta se cerrará al terminar la reunión o en los 10 días siguientes mediante la firma del secretario y del presidente, siendo enviada a los propietarios para informar de las decisiones adoptadas y, también, para su posible impugnación. El acta será custodiada por el secretario junto con el resto de documentos relativos a las reuniones durante 5 años.
¿Y si no estoy de acuerdo con lo que se ha decidido en la Junta?
En este caso la Ley permite la impugnación judicial de los acuerdos de la Junta en los siguientes casos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Sólo podrán impugnar los acuerdos cuando se haya salvado el voto en la Junta, es decir, los que hayan votado negativamente al acuerdo, los que estuviesen ausentes y los que se haya visto privados del voto indebidamente.
En caso de que el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos, la acción caducará al año de la adopción del acuerdo. En el resto de casos, caducará a los tres meses. Hay que tener en cuenta, además, que los acuerdos son ejecutivos desde el cierre del acta, por lo que aunque se impugnen, sólo si el juez lo considera necesario se suspenderá la ejecución de lo acordado en Junta.
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